Sacre Village
Суть офера
Бутик-готель з 16 вілл у серці Балі з чотирма джерелами доходу: оренда вілл, ресторан, оренда авто і спа. Тестова вілла (MVP) побудована і підтвердила модель.
Інвестиції $2,984,948 (розподіл прибутку 70/30, True Real Estate — операційний партнер).
Драйвер надприбутковості — унікальна вірусна архітектура плюс диверсифікація: ресторан і транспорт посилюють економіку готелю понад орендну ніч.
- ROI інвестору: 19.4% рік 1 → 28.5% рік 5
- Дистанція 5 років: інвестору кумулятивно $3.75M, окупність ≈ 4.1 року з операційної діяльності
- Дохідність шоу-юніта 18.82% підтверджена
- Ironwood — термін служби до 80 років
- Клас — тиха розкіш
Розподіл часток і прибутку
Структура CapEx
Фінансова траєкторія · роки 1–5
| Рік 1 | Рік 2 | Рік 3 | Рік 4 | Рік 5 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Виручка | $1,836,948 | $2,395,699 | $2,515,698 | $2,641,921 | $2,774,693 |
| EBITDA | $827,545 | $1,152,417 | $1,206,589 | $1,264,737 | $1,325,758 |
| Після фонду FF&E | $827,545 | $1,056,589 | $1,105,961 | $1,159,060 | $1,214,770 |
| Інвестору · 70% | $579,282 | $739,613 | $774,173 | $811,342 | $850,339 |
| ROI на капітал (на EBITDA) | 19.4% | 24.8% | 25.9% | 27.2% | 28.5% |
| Прибуток інвестору · наростаючим підсумком | $579,282 | $1,318,894 | $2,093,067 | $2,904,409 | $3,754,748 |
| ROI 70/30 · наростаючим підсумком | 19.4% | 44.2% | 70.1% | 97.3% | 125.8% |
Прибуток з оренди + Exit · роки 1–5
| Рік 1 | Рік 2 | Рік 3 | Рік 4 | Рік 5 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Дохід з оренди · інвестору 70% | $579,282 | $739,613 | $774,173 | $811,342 | $850,339 |
| Накопичений дохід | $579,282 | $1,318,894 | $2,093,067 | $2,904,409 | $3,754,748 |
| Exit · продаж готелю · частка інвестора | — | — | — | — | $3,655,557 |
| Разом за 5 років · оренда + exit | — | — | — | — | $7,410,305 |
Сукупний дохід інвестора · оренда + exit
Таймінг проєкту · 27 місяців до операційного доходу
Порівняння сценаріїв · чистими інвестору
| Сценарій | Термін · опер. років | Інвестору всього | MOIC | ROI · чистий | IRR · річних |
|---|---|---|---|---|---|
| S1 · Продаж готелю цілком · кінець року 5 | 5 | $7,410,305 | 2.48× | 148.3% | 22.6% |
| S2 · Поетапний продаж вілл · старт р.3, 3/рік | 9 | $9,245,733 | 3.10× | 209.7% | 25.4% |
| Hold · тримаємо 10 років, без продажу | 10 | $8,688,342 | 2.91× | 191.1% | 20.1% |
Концепція проєкту
- 16 вілл у стилі національних джоглів о.Сумба
- Концепт “All in one villa” — уся інфраструктура всередині кожної вілли
- No interruption holiday — за бажання вас не турбуватимуть
- Blend in with nature — єднання з природою в мальовничій локації серед рисових терас і каньйонів
- Загальна інфраструктура:
- Кафе, бар
- Басейн
- Сауна
- Холодна купіль
- Масажний кабінет
- Спортзал
- Йога-шале
- Зона відпочинку і дозвілля: зона барбекю і місце для вогнища
- S-VIP сервіс:
- Персоналізований сервіс (welcome drinks з улюблених фруктів гостей)
- Букет квітів при заселенні
- Консьєрж-сервіс (доставка їжі, напоїв тощо)
- Кухар для барбекю за запитом
- Електровелосипеди в оренду
Земля
Локація
Ділянка 80 соток, у проєкт беремо 50 соток. Ціна 3,7 jt/сотка на рік, лізхолд 32 роки.
Заїзд не дуже комфортний (вирішується реверсивним рухом). Усі видові на схилі. Можна докупити землю і розширити готель у 2 рази.
Посадка проєкту
Посадка 16 вілл та інфраструктури на ділянці (локація вище): рендери з висоти та 3D-модель розміщення вілл на рельєфі схилу — басейн, ресторан і спа-зона в центрі, вілли терасами вздовж схилу.
Дизайн вілли
Екстер'єр:
Інтер'єр · Перший варіант:
Інтер'єр · Другий варіант:
Інфраструктура вілли
- Натуральні матеріали: вілли зроблені повністю з екологічних зносостійких, таких як дерево iron wood (80 років термін експлуатації), аланг-аланг
- Формат “all in one” — уся інфраструктура всередині кожної вілли
- Повна автономність: відпочинок і дозвілля без необхідності виходу за територію вілли
🧖♀️ Wellness & відпочинок
- Басейн
- Камін
- BBQ / гриль зона
- Місце для вогнища
- Вулична обідня зона
- Проектор
- Місце для масажу
- Сауна + холодна купіль (у половині об'єктів)
- Джакузі
🍽️ Кухня і побут
- Повноцінна кухня
- Міні-холодильник
- Плита
- Посуд і кухонне приладдя
- Чайник, кавоварка, тостер
- Келихи для вина
- Фільтр для питної води
🏗️ Якість будівництва та інженерія
- Iron wood (ulin) — до 80 років експлуатації
- Продумана архітектура: природна вентиляція і захист від перегріву
- Енергоефективні рішення
- Стабільні інженерні системи (свердловина, сонячний нагрів води)
Планування
Вілла 64 м²:
Вілла 100 м²:
Маркетингова стратегія
Високий ADR досягається не лише за рахунок об'єкта, але й за рахунок його сприйняття. Ми детально проаналізували сотню готелів на Балі, які здаються за $500+ за ніч, при цьому собівартість самих вілл — низька. Це формує ROI значно вищий, ніж прийнято в нерухомості.
Усі ці механізми ми застосували в цьому проєкті.
1 · Позиціонування — кому і за що платять
↓
2 · Упаковка — преміальне сприйняття
↓
3 · Контент — віральність
↓
4 · Блогери + платний трафік — охоплення
↓
5 · Впізнаваність — сильний бренд
↓
─────────────
= ПРЕМІАЛЬНИЙ ADR — тариф вищий за ринок ✅
1. Позиціонування: ірраціональна готовність платити за досвід
- Продукт націлений на чіткий сегмент, а не на «всіх підряд»: experiential-luxury, nature-retreat, приватність «no interruption».
- Унікальна архітектура вже стала віральним продуктом, який клієнти радять своїм друзям.
- Преміальність — у якості, автентичність — у досвіді.
- Сервіс-ритуал та увага до деталей — найдешевший за собівартістю і найсильніший важіль.
- На цій основі — єдина бренд-айдентика, яка масштабується в мережу.
«Ми монетизуємо не квадратні метри, а емоцію, історію і сервіс».
2. Упаковка перетворює віральний продукт на преміальний бренд
Ми забезпечимо:
- сильну візуальну айдентику;
- професійний контент у соціальних мережах;
- платформу для створення користувацького контенту;
- якісний лістинг на OTA-майданчиках;
- єдиний стиль;
- преміальне сприйняття бренду — за нього платять більше.
3. Робота з блогерами
Вільні вілла-ночі (25%) використовуються для залучення інфлюенсерів.
- вартість розміщення блогера — близько $25 за вілла-ніч;
- це приблизно 500–1000 інтеграцій з блогерами на рік;
- вага з відкриття одразу зміщується до прямих бронювань в обхід комісій OTA (~17%).
4. Платний трафік
Бюджет: $15,000
Основні завдання:
- “запалювання воронки”;
- перші масові бронювання;
- створення масового ажіотажу навколо готелю.
5. Grand Opening
Бюджет: $10,000
Велике відкриття використовується як окремий маркетинговий інструмент для створення інформаційного приводу навколо проєкту.
Цілі:
- привернення уваги до запуску готелю;
- залучення блогерів і лідерів думок;
- створення ажіотажу і отримання контенту.
6. Бюджет на запуск: $50,000 — блогери, інфлюенсери, прогрів аудиторії та контент до відкриття; сума закладена в CapEx (стаття «Беркетинг, блогери, прогрів — запуск»).
📌 Референс:
ADR у Further Hotel у 2 рази вищий, ніж у конкурентів. Секрет успіху — правильне позиціонування, виняткова упаковка, сервіс, унікальний віральний зовнішній вигляд, найвищий рівень контенту.
Контрактор · PREDMET
Контрактор: PREDMET
- 6 років досвіду в будівництві, включно з 3 роками на Балі
- Власне архітектурне бюро
- Понад 250 співробітників у будівельному напрямку
- Найбільша меблева фабрика на Балі (4 300 м²)
- 4 500 м² реалізованих проєктів на острові
- 68 666 м² — загальний будівельний обсяг
- 47 об'єктів побудовані і введені в експлуатацію
- 3 комплекси перебувають на завершальній стадії